Qué son los REITs y cómo invertir en ellos

Por Inversor Novel



El sueño de cualquier inversor, invertir en acciones y en el sector inmobiliario a la vez… ¿es posible?

La respuesta es afirmativa y en este artículo te voy a contar más de los fondos de inversión inmobiliaria basados en REITs y cómo podemos invertir en ellos.





Qué son los REITs

Los REITs (acrónimo del inglés Real Estate Investment Trusts) son sociedades, empresas o fondos que tienen activos inmobiliarios cuyas acciones pueden cotizar en la bolsa y además reparten dividendos.

En España su equivalente son las SOCIMIs (acrónimo de Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario).

El negocio de estas sociedades es la compra, alquiler y rehabilitación de inmuebles de diferente tipología (centros comerciales, residencias, hoteles, etc.). De esta manera, el beneficio de estas sociedades procede del alquiler de inmuebles o de las plusvalías obtenidas de su venta.


Origen de la rentabilidad en REITs

La inversión en este tipo de activos inmobiliarios procede de dos fuentes diferentes que son compatibles entre sí:

Revalorización de las acciones del REIT

En este caso el accionista se beneficia del crecimiento de la empresa cuando esta genera ganancias. También puede ocurrir lo contrario y entonces puede perder dinero si la cotización de las acciones disminuye.

Dividendos de REITs

Parte de los beneficios de la empresa de REIT se reparten periódicamente entre el accionarado en forma de dividendos.

Esto supone una manera muy interesante para un accionista de conseguir ingresos pasivos recurrentes.


En qué invierten los REITs

La diversidad de inmuebles en las que invierten los REITs es muy grande, por ejemplo:

– Residencial

– Hoteles y alojamientos turísticos

– Centros comerciales y otras propiedades comerciales.

– Industrial y logística

– Oficinas

– Sanidad: hospitales, residencias.

-Trasteros y almacenamiento

– Infraestructuras

– Centros de datos


Qué rentabilidad tienen los REITs

[Los datos utilizados en esta sección proceden del portal Portfolio Visualizer]

La rentabilidad de los REITs como las acciones de la bolsa o fondos de renta variable puede tener una gran volatilidad.

En la siguiente tabla tenemos las rentabilidades obtenidas por los REITs desde 1994:


En esta tabla se observa la rentabilidad anual obtenida por los REITs y el mercado de acciones estadounidense.



Como puedes observar hay años con unas rentabilidades positivas asombrosas pero también podemos encontrar años con rentabilidades regulares e incluso negativas como el llamativo año 2008.

Desde 1994 la rentabilidad promedio (sin ajustar la inflación) del mercado de acciones americano ha sido del 11,66% mientras que el de los REITs ha sido del 10,66%.

Sin embargo, una inversión recurrente de 1.000 euros anual invertidos desde 1994 nos habría dado el siguiente resultado:

En esta gráfica se compara una inversión anual de 1000 euros entre REITs y acciones estadounidenses.



Como se puede observar en todos los años el índice de REIT ha superado al de acciones americanas si se empieza a invertir en ese año.

Esto se puede explicar por la elevada volatilidad sufrida por parte de los REITs en diferentes años.

No obstante, si tomamos el rango 2009-2020 más reciente tenemos un resultado completamente diferente donde las acciones superan a los REITs:

En esta gráfica se compara una inversión anual de 1000 euros entre REITs y acciones estadounidenses entre los años 2009 y 2020.



En conjunto, desde el año 1994 podemos comparar la rentabilidad obtenida por los REITs con el mercado americano en la siguiente figura:

En esta gráfica se compara la rentabilidad anual de los REITs y de las acciones estadounidenses.



Como podemos ver, hay años donde la rentabilidad de los REIT está muy correlacionada con el de acciones. Sin embargo, hay otros momentos donde se comportan de manera opuesta.

Por ejemplo, la rentabilidad de los REITs fue mucho mayor que la obtenida en el mercado americano en los años 2000, 2006 o el 2014.

Pero otros años los REITs fueron mucho peores que el mercado de acciones como ocurrió en 1998, 2013 o recientemente en el año 2020.

Como podemos observar el año 2008 fue muy malo tanto para los REITs como para las acciones.


Qué correlación tienen los REITs con el mercado de acciones

Las correlación entre los REITs y otros activos puede ser diferente.

Entre los REITs y las acciones tomando por ejemplo el ETF iShares Core S&P 500 (IVV) que replica el índice americano SP500 y el REIT Vanguard Real Estate ETF (VNQ), encontramos una correlación del 0,73.


Cómo invertir en REITs

Para invertir en REITs o SOCIMIs podemos hacerlo de cuatro maneras diferentes, directamente en acciones de una empresa o bien a través de fondos de inversión activa, fondos indexados o ETFs (exchange-traded funds o fondos de inversión cotizados).

Vamos a ver cada uno de ellos por separado a continuación.


Invertir en acciones de REITs o SOCIMIs

Se trata de una inversión equivalente a la que podemos hacer con cualquier empresa de otro sector. Para ello debemos analizar con detalle las características de la empresa (deuda, rentabilidad, dividendos, etc).

Para aumentar la diversificación, por ejemplo geográfica y de moneda, se pueden comprar acciones de diferentes países o regiones.


Invertir en ETFs de REITs

Las ventajas de invertir en ETFs especializados en REITs son principalmente dos. La primera es la diversificación ya que estos fondos están compuestos por acciones de diferentes REITs. La segunda son los bajos costes que pueden tener este tipo de fondos cotizados.


Invertir en fondos de inversión activa de REITs

Se puede invertir en REITs a través de fondos de inversión que a su vez invierten exclusivamente en empresas del sector inmobiliario.

La gran ventaja respecto a las acciones es de nuevo la diversificación. Esto es muy importante ya que va a disminuir el riesgo de nuestra inversión compensando los resultados de las peores con las mejores.

Además no tendremos que elegir nosotros las empresas ya que habrá un gestor que lo hará por nosotros.

Una desventaja de estos fondos pueden ser sus elevadas comisiones que pueden restar rentabilidad que notaremos si invertimos a largo plazo.


Invertir en fondos indexados de REITs

Como en otro tipo de activos también existen índices de REITs y por tanto podemos encontrar fondos indexados.

De nuevo vemos las ventajas de la diversificación y de los bajos costes.

Sin embargo, habría que añadir la ventaja del traspaso entre diferentes fondos sin tener que tributar por ello, al menos en España.

Esta ventaja también la tienen los fondos de gestión activa pero no existe en el caso de las acciones o de los ETFs.

Para buscar y analizar este tipo de fondos en España se puede utilizar la plataforma de Morningstar con la casilla Herramientas y la categoría Inmobiliario con estilo de gestión Pasivo.

Así podemos encontrar por ejemplo fondos indexados de Amundi o iShares dentro de la categoría Inmobiliario – Indirecto global.

Ejemplo de un fondo indexado de REITs global.
Ejemplo de un fondo indexado de REITs global, el Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global AE-C (LU1328852659). Fuente: Morningstar.es



A continuación vamos a ver cuáles son las ventajas principales de invertir en REITs a través de fondos indexados.


Ventajas de invertir en REITs con fondos indexados

Así las ventajas de los fondos de inversión inmobiliarios indexados serán las siguientes.

Diversificación

Como ya hemos comentado, los REIT tienen una buena diversificación como otros fondos de este tipo de gestión pasiva.

Al replicar un índice van a invertir en las mismas empresas que tiene ese índice. Así se invierte en multitud de empresas del sector inmobiliario: centros comerciales, oficinas, residencias, etc. Además debemos añadir la diversidad geográfica ya que estos fondos suelen invertir en más de un país o región del mundo.

Se trata por tanto de una manera de diversificar nuestra cartera.

Costes

Esta ventaja es fundamental y suelen tener unos costes mucho menores que los fondos de gestión activa. Al ser fondos indexados, la gestión es mínima y por tanto los costes son también mínimos.

Es necesario poco capital de partida

Se puede empezar a invertir en el sector inmobiliario por muy poco dinero. Nada que ver con el hecho de tener que comprar una casa para alquilar o vender.

Poca supervisión

No es necesaria la supervisión de instalaciones, reparaciones, mejoras de inmuebles, reuniones, etc. Al invertir en acciones a través de un fondo no es necesario que perdamos el tiempo en todo eso.

Acumulación

Podemos encontrar fondos de inversión y ETFs que reinvierten los dividendos de las empresas que lo conforman. Esto ayuda a que el efecto del interés compuesto sea todavía mayor, facilitando una estrategia de acumulación de capital.

Liquidez

A diferencia de invertir directamente en la compra de un inmueble, los fondos inmobiliarios indexados son activos líquidos. Esto quiere decir que en muy poco tiempo (a veces unas 72 horas como máximo) podemos recuperar el dinero de nuestras participaciones al precio en el que estén en cada momento.

Si compramos una casa se puede tardar mucho tiempo (meses o años incluso) en venderla y recuperar el dinero de nuestra inversión.

Menos incertidumbre

Si invertimos en estos fondos gracias a su diversificación estamos minimizando también la incertidumbre que se produce con los alquileres o la compra-venta de inmuebles de manera directa.

Fiscalidad

Es otra ventaja ya que al tratarse de fondos de inversión no vamos a pagar impuestos hasta que no vendamos las participaciones y únicamente por los beneficios que hemos obtenido. Además, si queremos rebalancear la cartera no pagamos impuestos en la compra-venta entre fondos de inversión.

Por estas razones creo que vale la pena tener en cuenta este tipo de fondos a la hora de invertir en REITs.


Desventajas de invertir en REITs con fondos indexados

Invertir en REITs también conlleva algunas desventajas cuando lo comparamos con una inversión tradicional en inmuebles:

Riesgo de mercado

Al ser un activo que cotiza en el mercado bursátil, cualquier desplome de las bolsas puede afectar también a estos fondos de inversión.

Esto ha ocurrido en el pasado y en la crisis actual también se ha observado una caída muy significativa de los REITs.

Como hemos visto en los REITs hay años de mucha volatilidad.

Retorno

El retorno de la inversión puede ser menor que en el caso de la inversión directa aunque esto puede depender de muchos factores y no siempre es así.

Frecuencia de las rentas

Algunos inversores prefieren obtener rentas mensuales a lo largo del año. Esto se puede conseguir si se compra y alquila una vivienda. Sin embargo, con los REITs esto es más difícil ya que por ejemplo en el caso de fondos de inversión de acumulación los dividendos se reinvertirían automáticamente.

No somos dueños de un inmueble

De nuevo esto dependerá de las preferencias del inversor y algunos puede que no lo consideren una desventaja.


Alternativas a los REITs para invertir en activos inmobiliarios

Inversión directa: la compra o alquiler de un inmueble es la alternativa más obvia. Sin embargo entraña algunas deventajas como la inmovilización de nuestro capital o la falta de diversificación.

Como ventaja principal se destacar la de diversificar o la posibilidad de disfrutar de un inmueble nosotros mismos.

Crowdlending: es un tipo de inversión que se basa en préstamos y comporta diferentes riesgos. Hay varias plataformas de este tipo que han tenido problemas últimamente.

Acciones: es posible comprar acciones de estas empresas directamente en la bolsa a través de un bróker.

La existencia o no de dividendos y su importe dependerá del REIT.

En este caso perdemos diversificación y es conveniente además un estudio detallado de las cuentas de la empresa por nuestra parte antes de invertir.


Conclusión

La inversión en fondos de inversión de REITs puede ser interesante para diversificar nuestra cartera. Sin embargo, como cualquier activo de renta variable no está exenta de riesgos. Por esta razón conviene diversificar todo lo que podamos al asignar nuestros activos.

Para ello invertir en fondos de inversión indexados de REITs pueden ser más interesante que en acciones de empresas individuales, a través de crowdlending o comprar inmuebles directamente.

Por último, no olvidemos que antes de invertir conviene que hagamos nuestra propia investigación y averiguaciones.

¡Hasta pronto!

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